律师观点分析

A与西安XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书



西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0117民初1084号
原告A，男，1988年9月18日出生，汉族，住陕西省商洛市洛南县，现住西安市高陵区，居民，
委托诉讼代理人A，陕西XX律师事务所律师，
被告西安XX公司（以下简称XX公司），住所地：西安市XX，
统一社会信用代码：9161XXXX504977X7，
法定代表人A，该公司执行董事兼总经理，
委托诉讼代理人A，陕西XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人A，陕西XX实习律师，
原告A诉被告XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告A的委托诉讼代理人B与被告XX公司的委托诉讼代理人C、D均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，2013年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“泉顺·北岸生活”住宅小区60号16幢1-××号房屋，双方约定由被告代原告办理房屋产权证，后原告依约履行了支付房款及代办房产证费用等义务，被告也交付了房屋，但因被告未能在合同约定的期限内向房管部门提交办理房产证的全部备案资料，导致房产证迟迟不能办理，经协商，原、被告就办证事宜于2016年8月13日签订《民事谅解协议》，该协议第三条约定：“甲方需在房管所开始受理房产证办证业务（不动产登记业务）起六个月内把办理二期、三期房产证全部办理完毕（原告房屋属于3期）（房产证办理完毕日期的确认方式：以最终房产证出征日期为准），本协议书达成后，甲方不能按照本和解协议履行约定义务的，继续追究甲方的法律责任，逾期按照每日100元的标准承担违约责任”，据原告了解，在双方达成执行和解协议后，高陵区房管所从2016年8月22日即开始受理房产证办理业务，但被告至今也未将原告“房产证办理完毕”，构成严重违约，现诉至法院，请求依法判令：1、被告立即为原告办理“泉顺.北岸生活”住宅小区60号16幢1-××号房产证；2、被告支付原告自2017年7月1日起，至房产证办理完毕止、按照每日100元的标准计算的违约金（至起诉日为18900元）；3、本案诉讼费由被告承担，
被告XX公司辩称，一、本案原告诉请的第一项“判令被告立即为原告办理房产证”的诉讼请求应依法予以驳回，依照我国《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条规定“不动产登记机构应当根据不动产登记薄，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明”，办理房产证时房屋主管部门的行政职能，该诉请显然超出民事案件的受案范围，应于驳回；本案应为原告要求被告履行《谅解协议》并承担违约责任的普通合同纠纷，该协议直接约定被告要把房产证全部办理完毕的内容，双方为第三人设定了权利义务，违反了合同相对性，该条约定应为无效，二、被告已在约定时限内具备申请办理房产证的条件，积极提交了相关手续，并无违约行为，原告房产证未能办理并非被告过错，要求被告承担违约责任无合同根据，三、被告在未原告办理房产证事宜上，没有任何拖延怠慢之行为，亦无任何主观拖延之故意，不承担过错责任，综上，恳请贵院驳回原告的诉讼请求，
经审理查明，2013年3月18日原、被告签订合同登记号为2013-1760的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的西安市高陵区XX第16幢1单元15层11502号房屋，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金等，2014年2月25日，被告收取了原告1000的办理产权证费用，后在履行上述合同过程中，因被告未能在约定期限内办理房屋产权证，原、被告于2016年8月13日签订《民事谅解协议》，约定：……被告需在房管所开始受理房产证办证业务（不动产登记业务）起，六个月内，把二期、三期房产证全部办理完毕，（房产证办理完毕日期的确认方式：以最终房产证出征日期为准），本和解协议书达成后，被告不能按照本和解协议履行约定义务的，继续追究被告的法律责任，逾期按照每日100元的标准承担违约责任，2017年5月4日，西安市XX对被告XX公司所建的15幢、16幢楼进行了权属登记，所有人为被告，权属证号分别为陕（2017）高陵区不动产权第XXX号、第XXX号，2017年10月23日，被告XX公司向高陵区XX缴纳了250套房屋的登记费及工本费，其中登记费单价为每宗80元，工本费每宗为10元，但截至庭审之日，本案涉案房屋以原告为所有人的产权证并未取得，
以上案件事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、民事谅解协议、收款收据、高陵区房屋登记簿等相关证据在卷佐证，
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，本案中，原、被告因商品房买卖合同约定的被告未能在规定期限内办理房屋产权证发生纠纷，经协商双方签订了《民事谅解协议》，该协议为双方真实、自愿的意思表示，该协议中被告承诺在房管所开始受理房产证办证业务（不动产登记业务）起，六个月内，把二期、三期房产证全部办理完毕（房产证办理完毕日期的确认方式：以最终房产证出证日期为准），因办理房产证系房产登记部门的行政职能，原、被告均应对此有明确的认知，结合被告收取原告1000的办理产权证费用的事实，故此处被告承诺的办理房产证应为被告代理原告办理好本案涉诉房屋的房产证，而非被告辩称的整幢楼的产权登记，双方协议于2016年8月13日签订，原告称房管所自2016年8月22日起恢复办理登记业务，被告对此不予认可，但并未能提交相应的证据反驳原告的主张，且被告也未能提交因政府政策性原因导致其不能按时办理的证据，故对被告之抗辩，本院不予采信，确认被告未能按期履行约定义务，原告诉请被告自2017年7月1日起至房产证办理完毕止、按照每日100元支付违约金，于法有据，本院予以支持；因不动产登记即办理房产证的主体为政府的不动产登记部门，并非被告，被告在根本上履行不能，故原告要求被告立即为其办理房产证无法律依据，本院对此不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、西安XX公司在本判决生效后十日按照每日100元支付A自2017年7月1日起至房产证办理完毕止的违约金；
二、驳回A的其他诉讼请求，
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费370元，减半收取185元，由西安XX公司负担，且在履行本判决时一并支付A，A已预交的370元，本院退付185元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院，
审 判 员　A
二〇一八年三月二十九日
法官助理　王　锋
书 记 员　B